Was ist eine Genossenschaftswohnung?

Wer in der Schweiz eine bezahlbare Wohnung sucht, landet früher oder später bei den Genossenschaften. Genossenschaftswohnungen sind oft spürbar günstiger als vergleichbare Wohnungen auf dem freien Markt, bieten viel Wohnsicherheit und ein Stück Mitbestimmung. Doch wie funktioniert das Modell genau? Was bedeutet Kostenmiete, warum musst du Anteilscheine zeichnen und worin unterscheiden sich Wohnbau-, Wohn- und Baugenossenschaft? Dieser Ratgeber erklärt die Grundlagen – ohne Fachchinesisch.

Was ist eine Genossenschaftswohnung?

Eine Genossenschaftswohnung ist eine Mietwohnung, die einer Wohnbaugenossenschaft gehört. Die Genossenschaft ist ein Zusammenschluss von Menschen mit einem gemeinsamen Ziel: gutes Wohnen zu fairen Preisen. Sie baut oder kauft Häuser und vermietet die Wohnungen an ihre Mitglieder.

Der entscheidende Unterschied zum klassischen Vermieter: Hinter der Genossenschaft stehen keine Aktionäre oder Investoren, die eine Rendite erwarten. Die Liegenschaft gehört der Genossenschaft. Mit dem Anteilschein beteiligst du dich an ihr und kannst als Mitglied mitbestimmen; Eigentum an deiner Wohnung erwirbst du nicht. Du bist deshalb gleichzeitig Mieterin oder Mieter und Mitglied der Organisation, der dein Haus gehört.

Rechtlich hast du einen ganz normalen Mietvertrag nach Obligationenrecht. Dazu kommt die Mitgliedschaft in der Genossenschaft, die in den Statuten geregelt ist. Wie Wohnungen vergeben werden, steht meist in einem separaten Vermietungsreglement.

Wohnbaugenossenschaft, Wohngenossenschaft, Baugenossenschaft: Gibt es einen Unterschied?

Im Alltag werden die drei Begriffe praktisch gleichbedeutend verwendet. Die Namen sind historisch gewachsen: Viele ältere Genossenschaften heissen «Baugenossenschaft», weil sie ursprünglich gegründet wurden, um selbst Häuser zu bauen. Jüngere nennen sich oft «Wohngenossenschaft» oder «Wohnbaugenossenschaft».

Wichtiger als der Name ist, ob eine Genossenschaft gemeinnützig ist. Gemeinnützige Genossenschaften verpflichten sich in ihren Statuten, keinen Gewinn auszuschütten, die Wohnungen zur Kostenmiete zu vermieten und das Vermögen dauerhaft für den gemeinnützigen Wohnungsbau zu verwenden. Die meisten Genossenschaften, deren Wohnungen du auf Laos.io findest, gehören in diese Kategorie. Viele sind Mitglied im Dachverband Wohnbaugenossenschaften Schweiz.

Kostenmiete: Warum Genossenschaftswohnungen günstiger sind

Das Herzstück des Modells ist die Kostenmiete. Die Miete wird so berechnet, dass sie die tatsächlichen Kosten der Liegenschaft deckt – nicht mehr und nicht weniger. Dazu gehören typischerweise:

• Kapitalkosten: Zinsen für Hypotheken und die Verzinsung des Eigenkapitals (zum Beispiel der Anteilscheine)
• Abschreibungen auf die Gebäude
• Unterhalt und Reparaturen
• Verwaltungskosten
• Rückstellungen für künftige Erneuerungen, Abgaben und Versicherungen

Gemeinnützige Vermieter berechnen den Mietzins nach ihren Kosten statt nach einer angestrebten Marktrendite. Zinsen, Unterhalt und Erneuerungen können den Mietzins trotzdem verändern. Wie gross ein Preisvorteil gegenüber einer anderen Wohnung ist, hängt von Wohnung und Vergleichsobjekt ab.

Der Zeitfaktor

Der zweite, oft unterschätzte Grund ist die Zeit. Viele Genossenschaften haben ihre Häuser vor Jahrzehnten gebaut oder gekauft, zu damaligen Land- und Baupreisen. Weil sie die Liegenschaften nicht weiterverkaufen, steigt der Wert in ihren Büchern nicht mit dem Markt mit – und damit auch nicht die Kostenmiete. Sie bleibt an den tatsächlichen Aufwand gebunden, auch bei einem Mieterwechsel.

Das erklärt auch, warum Neubauwohnungen von Genossenschaften manchmal nicht viel günstiger sind als der Markt: Hier fallen aktuelle Land- und Baukosten an. Ein Preisvorteil entsteht oft erst über die Jahre.

Mitgliedschaft und Anteilscheine

Wer in einer Genossenschaftswohnung wohnt, ist in aller Regel Mitglied der Genossenschaft. Die Mitgliedschaft erwirbst du, indem du Anteilscheine zeichnest – also Geld in die Genossenschaft einzahlst. Dieses Anteilscheinkapital ist Eigenkapital, mit dem die Genossenschaft ihre Häuser finanziert.

Die Höhe hängt meist von der Wohnungsgrösse ab und reicht je nach Genossenschaft von einigen tausend bis zu mehreren zehntausend Franken. Ob und in welcher Höhe du es beim Austritt zurückerhältst, bestimmen die Statuten. Alles Wichtige dazu – Höhe, Finanzierung, Rückzahlung, Steuern – erklärt unser Ratgeber zum Anteilschein.

Rechte und Pflichten als Mitglied

• Mitsprache: An der Generalversammlung hast du in der Regel eine Stimme – unabhängig davon, wie viele Anteilscheine du besitzt.
• Wohnsicherheit: Genossenschaften kündigen nicht, um eine Wohnung teurer weiterzuvermieten.
• Regeln einhalten: Dazu gehören die Statuten, das Vermietungsreglement und oft Belegungsvorschriften.
• Gemeinschaft: Viele Genossenschaften leben vom Engagement ihrer Mitglieder, etwa in Siedlungskommissionen, bei Festen oder im Gemeinschaftsgarten. Pflicht ist das selten, gern gesehen fast immer.

Wie verbreitet sind Genossenschaftswohnungen in der Schweiz?

Gemessen am gesamten Wohnungsbestand ist der gemeinnützige Wohnungsbau in der Schweiz eine Nische: Nur rund 4 Prozent aller Wohnungen gehören Genossenschaften und anderen gemeinnützigen Trägern – nach Angaben des Bundesamts für Wohnungswesen und des Dachverbands je nach Zählweise etwas weniger oder etwas mehr. Die Verteilung ist allerdings sehr ungleich.

Besonders stark ist der Genossenschaftsgedanke in den Städten der Deutschschweiz. In der Stadt Zürich ist rund jede vierte Mietwohnung gemeinnützig. Die Stimmberechtigten haben 2011 beschlossen, diesen Anteil bis 2050 auf einen Drittel zu erhöhen. Auch in Winterthur, Bern, Basel, Luzern und vielen Agglomerationsgemeinden gibt es zahlreiche Genossenschaften – oft kleinere mit ein paar Dutzend bis wenigen hundert Wohnungen.

Auf Laos.io findest du Inserate aus der ganzen Schweiz, etwa aus dem Kanton Zürich, aus Bern, Basel-Stadt, Basel-Landschaft oder St. Gallen. Einen Überblick über die einzelnen Genossenschaften gibt das Genossenschaftsverzeichnis.

Wie gross sind Wohnbaugenossenschaften?

Viele sind eher klein: Von den 460 Genossenschaften in unserem Verzeichnis mit bekanntem Wohnungsbestand besitzt die Hälfte höchstens 102 Wohnungen; die mittlere Hälfte liegt zwischen 40 und 241 Wohnungen. Einige wenige grosse Genossenschaften vermieten mehrere tausend Wohnungen. Bei 45 % der 838 Genossenschaften und gemeinnützigen Vermieter in unserem Verzeichnis ist eine Warteliste vermerkt.

Quelle: Genossenschaftsverzeichnis von Laos.io (Angaben der Genossenschaften und eigene Recherche; nicht vollständig geprüft). Stand 03.10.2026. Mehr Zahlen im Marktbericht.

Genossenschaftswohnung ist nicht gleich subventionierte Wohnung

Ein verbreitetes Missverständnis: Genossenschaftswohnungen seien Sozialwohnungen. Das stimmt meistens nicht. Die grosse Mehrheit der Genossenschaftswohnungen ist nicht subventioniert, sondern einfach dank Kostenmiete günstiger. Genossenschaften stehen grundsätzlich allen offen und legen Wert auf eine gute Durchmischung – Familien, Paare, Alleinstehende, junge und ältere Menschen.

Ein Teil der Wohnungen wird zusätzlich von Gemeinde oder Kanton verbilligt. Für diese subventionierten Wohnungen gelten strengere Regeln, etwa Einkommens- und Vermögenslimiten. Was das konkret bedeutet, liest du im Ratgeber zu Belegungsvorschriften und Einkommenslimiten.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Für die meisten Haushalte überwiegen die Vorteile klar. Der grösste Haken ist schlicht, überhaupt eine Wohnung zu bekommen.

Wie finde ich eine Genossenschaftswohnung?

Freie Genossenschaftswohnungen werden oft nur kurz ausgeschrieben – auf der Website der Genossenschaft, auf Immobilienportalen oder intern an die Mitglieder. Viele grosse Genossenschaften führen keine offenen Wartelisten mehr. Wer Erfolg haben will, muss deshalb:

1. breit suchen – viele Genossenschaften und mehrere Gemeinden gleichzeitig im Blick behalten,
2. schnell sein – neue Inserate früh sehen, idealerweise per Suchabo,
3. vorbereitet sein – mit einem vollständigen Bewerbungsdossier.

Genau dafür gibt es Laos.io: Wir sammeln die Inserate von Hunderten Genossenschaften und den grossen Portalen an einem Ort. Mit Premium benachrichtigen wir dich per E-Mail oder WhatsApp, sobald wir ein passendes Inserat erfassen; ohne Premium siehst du neue Inserate nach 24 Stunden auf Laos.io. Die ganze Strategie erklärt der Ratgeber Genossenschaftswohnung bekommen; wie du deine Unterlagen vorbereitest, liest du im Ratgeber Bewerbung für eine Genossenschaftswohnung. Oder du schaust dir direkt die aktuell ausgeschriebenen Genossenschaftswohnungen an.