Anteilschein bei Wohnbaugenossenschaften: Alles zum Genossenschaftskapital

Wer eine Genossenschaftswohnung bekommt, muss meist zuerst Geld einzahlen: das Anteilscheinkapital. Für viele ist das der grösste finanzielle Brocken beim Einzug – und gleichzeitig einer der am häufigsten missverstandenen Punkte. Ist das eine Kaution? Bekomme ich das Geld zurück? Darf ich dafür meine Pensionskasse anzapfen? Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen zu Höhe, Finanzierung, Verzinsung, Rückzahlung und Steuern.

Was ist ein Anteilschein?

Ein Anteilschein ist ein Stück Genossenschaftskapital. Mit dem Kauf von Anteilscheinen wirst du Mitglied der Genossenschaft und stellst ihr Eigenkapital zur Verfügung. Mit diesem Geld – zusammen mit Hypotheken und allenfalls Darlehen – finanziert die Genossenschaft den Bau, Kauf und die Erneuerung ihrer Häuser.

Die Liegenschaft gehört der Genossenschaft. Mit dem Anteilschein beteiligst du dich an ihr und kannst als Mitglied mitbestimmen; Eigentum an deiner Wohnung erwirbst du nicht. An der Generalversammlung hast du wie alle anderen Mitglieder in der Regel eine Stimme – unabhängig davon, wie viel Kapital du eingezahlt hast. Für deine Wohnung schliesst du einen normalen Mietvertrag ab.

Bei den meisten Wohnbaugenossenschaften gibt es zwei Arten von Anteilen:

• Mitgliedschafts- oder Beitrittsanteil: ein fixer, meist eher kleiner Betrag, den alle Mitglieder zeichnen – auch solche ohne Wohnung.
• Wohnungsanteile (Pflichtanteile): ein zusätzlicher Betrag, der an die gemietete Wohnung gebunden ist und sich meist nach ihrer Grösse oder ihren Anlagekosten richtet.

Wie hoch ist das Anteilscheinkapital?

Eine einheitliche Regel gibt es nicht – die Höhe legt jede Genossenschaft in ihren Statuten oder in einem Reglement fest. Aus den Inseraten und Reglementen lassen sich aber typische Grössenordnungen ablesen – die aktuellen Zahlen aus den Inseraten auf Laos.io findest du weiter unten:

Die Spannweite ist gross. Ältere Genossenschaften mit abbezahlten Liegenschaften verlangen oft wenig Kapital, junge Genossenschaften mit Neubauten brauchen mehr Eigenkapital und verlangen entsprechend höhere Anteile. Den genauen Betrag findest du fast immer im Inserat oder im Vermietungsreglement. Auf Laos.io steht er – sofern die Genossenschaft ihn angibt – direkt beim Inserat.

Anteilscheinkapital in der Praxis – Daten von Laos.io

Wie viel verlangen Genossenschaften tatsächlich? Wir haben die Angaben zum Anteilscheinkapital in den Inseraten ausgewertet, die Laos.io in den letzten 24 Monaten erfasst hat. Nur ein Teil der Inserate nennt einen Betrag (19 %). Der Median des bezifferten Anteilscheinkapitals liegt bei CHF 6’000 (n = 1’653 Inserate von 118 Genossenschaften); die mittlere Hälfte der Inserate nennt einen Betrag zwischen CHF 3’600 und CHF 8’500, jedes zehnte mehr als CHF 14’300. Im Verhältnis zur Miete entspricht das im Median rund 3,9 Brutto-Monatsmieten (mittlere Hälfte: 2,7 bis 5,4; n = 1’644). Das ist kein Durchschnitt aller Genossenschaftswohnungen: Häufig inserierende Genossenschaften prägen den Wert.

Basis: 1’653 Inserate von 118 Genossenschaften, erstmals erfasst seit 02.10.2024. Nur ein Teil der Inserate nennt einen Betrag (19 % der Inserate in diesem Zeitraum); Beträge unter CHF 1’000 (nur Mitgliedschaftsanteil) und Mietkautionen sind nicht mitgezählt. In 8 % der Inserate mit Angaben zum Anteilscheinkapital steht ausdrücklich, dass es die Mietkaution ersetzt. Einzelne grosse Genossenschaften prägen die Werte ihres Kantons stark. Stand 03.10.2026. Mehr Zahlen im Marktbericht.

Wie finanziere ich die Anteilscheine?

Aus eigenen Ersparnissen

Der einfachste Weg. Manche Genossenschaften erlauben es, das Kapital in Raten einzuzahlen, oder bieten bei knappen Mitteln individuelle Lösungen an. Frag nach, bevor du dich gegen eine Wohnung entscheidest.

Mit Geld aus der Pensionskasse (2. Säule)

Das Bundesrecht zur Wohneigentumsförderung (WEF) erlaubt es, Pensionskassengeld für Anteilscheine einer Wohnbaugenossenschaft zu verwenden – vorausgesetzt, du bewohnst die Wohnung selbst. Wichtige Punkte:

• Der sonst geltende Mindestbetrag von 20'000 Franken für einen Vorbezug gilt bei Anteilscheinen von Wohnbaugenossenschaften nicht.
• Die Pensionskasse zahlt in der Regel direkt an die Genossenschaft; die Anteilscheine werden als vorsorgegebunden vermerkt oder hinterlegt.
• Wird das Kapital beim Austritt zurückbezahlt, fliesst es nicht auf dein Privatkonto, sondern zurück in die Vorsorge (Pensionskasse oder Freizügigkeitskonto).
• Der Vorbezug wird als Kapitalleistung besteuert, und deine Vorsorgeleistungen sinken entsprechend. Prüfe, ob du Risikoleistungen (Invalidität, Todesfall) zusätzlich absichern solltest.

Die genauen Abläufe und Fristen regelt deine Pensionskasse. Kläre den Vorbezug frühzeitig ab, denn die Bearbeitung kann einige Wochen dauern – und das Kapital ist meist vor dem Einzug fällig.

Mit Geld aus der Säule 3a

Auch Guthaben der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) können grundsätzlich für Wohneigentum zum Eigenbedarf bezogen werden, wozu auch Anteilscheine einer selbst bewohnten Genossenschaftswohnung zählen. Die Details regeln die Bank oder Versicherung, bei der dein 3a-Konto liegt – frag dort nach, welche Unterlagen nötig sind.

Andere Wege

Manche Städte, Stiftungen oder Genossenschaften selbst unterstützen Haushalte mit geringem Einkommen bei der Finanzierung, etwa mit zinslosen Darlehen. Ob es so ein Angebot gibt, erfährst du bei der Genossenschaft oder bei der Sozialberatung deiner Gemeinde.

Anteilschein oder Mietkaution: der Unterschied

Anteilscheinkapital wird oft mit einer Kaution verwechselt. Die beiden funktionieren aber grundlegend anders:

Manche Genossenschaften verzichten wegen der Anteilscheine auf eine Kaution, andere verlangen beides. Das steht im Inserat oder im Mietvertrag.

Kann das Geld verloren gehen?

Weil Anteilscheinkapital Eigenkapital ist, trägt es – anders als eine Kaution auf einem Sperrkonto – das unternehmerische Risiko der Genossenschaft mit. Gerät eine Genossenschaft in ernste finanzielle Schwierigkeiten, kann das Kapital im schlimmsten Fall ganz oder teilweise verloren gehen. Bei soliden gemeinnützigen Genossenschaften mit langfristig finanzierten Liegenschaften ist dieses Risiko gering; ein Blick in den Jahresbericht schadet trotzdem nicht, besonders bei sehr jungen Genossenschaften mit grossen Bauprojekten.

Werden Anteilscheine verzinst?

Das hängt von der Genossenschaft ab. Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften dürfen das Anteilscheinkapital nur begrenzt verzinsen – ein Gewinn für die Mitglieder ist ja gerade nicht das Ziel. Viele zahlen einen tiefen Zins oder gar keinen, manche verzinsen nur die freiwilligen Anteile. Die Generalversammlung entscheidet jeweils im Rahmen der Statuten.

Neben den Anteilscheinen bieten manche Genossenschaften eine Depositenkasse oder Darlehen an, bei denen Mitglieder zusätzliches Geld zu einem festgelegten Zins anlegen können. Das ist freiwillig und unabhängig von der Wohnung.

Rückzahlung beim Auszug

Ob und in welcher Höhe du beim Austritt Anteilscheinkapital zurückerhältst, steht in den Statuten (Art. 864 OR). Die Auszahlung kann bis zu drei Jahre aufgeschoben werden; Eintrittsgelder sind davon ausgenommen. Prüfe die Statuten vor dem Beitritt. Häufige Regelungen sind:

• Höchstens zum Nennwert: Gemeinnützige Genossenschaften sehen in ihren Statuten meist höchstens den einbezahlten Betrag vor, auch wenn die Häuser an Wert gewonnen haben. Die Reserven der Genossenschaft werden nach Gesetz nicht ausbezahlt.
• Zeitpunkt: Viele Genossenschaften zahlen nach der Abnahme der Jahresrechnung aus, also oft einige Monate nach dem Auszug. Andere zahlen schneller.
• Aufschub: Die Statuten können die Rückzahlung um bis zu drei Jahre nach dem Austritt hinausschieben. Auch ohne solche Bestimmung darf die Genossenschaft bis zu drei Jahre warten, wenn ihr durch die Zahlung ein erheblicher Schaden entstünde oder ihr Fortbestand gefährdet wäre.
• Verlust möglich: Sehen die Statuten keine Rückzahlung vor oder ist das Kapital durch Verluste aufgezehrt, bekommst du weniger oder nichts zurück.
• Verrechnung: Offene Forderungen, etwa aus der Wohnungsabnahme, können mit dem Kapital verrechnet werden.
• Vorsorgegelder: Wurde das Kapital aus der Pensionskasse finanziert, geht es zurück an die Vorsorgeeinrichtung.

Ziehst du innerhalb derselben Genossenschaft um, werden die Anteile meist einfach an die neue Wohnung angepasst: Du zahlst bei einer grösseren Wohnung etwas nach oder bekommst bei einer kleineren eine Differenz zurück.

Anteilscheine in der Steuererklärung

• Vermögen: Anteilscheine gehören ins Wertschriftenverzeichnis und zählen zum steuerbaren Vermögen, in der Regel zum Nennwert.
• Einkommen: Ein allfälliger Zins auf den Anteilscheinen ist steuerbares Einkommen.
• Verrechnungssteuer: Auf ausgeschütteten Zinsen wird in der Regel die Verrechnungssteuer von 35 Prozent abgezogen. Du erhältst sie zurück, wenn du Anteilscheine und Zins korrekt deklarierst.
• Bescheinigung: Die meisten Genossenschaften schicken dir Anfang Jahr eine Bestätigung über Kapital und Zins.

Die kantonale Praxis kann in Details abweichen. Bei Unsicherheiten gibt das Steueramt deiner Gemeinde Auskunft.

Checkliste vor der Zusage

1. Wie hoch ist das Anteilscheinkapital für genau diese Wohnung – und wann ist es fällig?
2. Gibt es zusätzlich einen Beitrittsanteil oder eine Kaution?
3. Wird das Kapital verzinst?
4. Was sehen die Statuten zur Rückzahlung beim Austritt vor – ob, in welcher Höhe und wann?
5. Ist eine Finanzierung mit Pensionskassen- oder 3a-Geld möglich, und wie lange dauert der Vorbezug?

Mehr zum Weg zur Wohnung liest du in den Ratgebern Genossenschaftswohnung bekommen und Bewerbung für eine Genossenschaftswohnung. Die Grundlagen des Genossenschaftsmodells erklärt der Ratgeber Was ist eine Genossenschaftswohnung? Freie Wohnungen findest du in der Übersicht, etwa im Kanton Zürich oder in Basel-Stadt.