Belegungsvorschriften und Einkommenslimiten bei Genossenschaftswohnungen

Du hast eine schöne 4½-Zimmer-Genossenschaftswohnung gefunden, wohnst aber zu zweit? Dann wird es mit der Bewerbung vermutlich nichts. Der Grund heisst Belegungsvorschrift. Zusammen mit den Einkommens- und Vermögenslimiten bei subventionierten Wohnungen gehört sie zu den Regeln, an denen die meisten Bewerbungen scheitern. Dieser Ratgeber erklärt, was dahintersteckt, welche Faustregeln gelten, wie Einkommen und Vermögen geprüft werden und was passiert, wenn sich dein Haushalt verändert.

Warum gibt es Belegungsvorschriften?

Genossenschaftswohnungen sind günstig und begehrt – und sie sind knapp. Gemeinnützige Wohnbauträger wollen deshalb, dass ihre Wohnungen von möglichst vielen Menschen genutzt werden, die sie brauchen. Eine grosse Familienwohnung soll nicht jahrelang von einer Einzelperson bewohnt werden, während Familien keine passende Wohnung finden. Belegungsvorschriften sorgen dafür, dass Wohnungsgrösse und Haushaltsgrösse zusammenpassen.

Die Regeln stehen in den Statuten oder im Vermietungsreglement der Genossenschaft. Bei Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern verbilligt werden, macht zusätzlich die Gemeinde oder der Kanton Vorgaben.

Die Faustregel: Zimmer minus eins

Die häufigste Regel lautet: Die Zahl der Personen im Haushalt muss mindestens der Zimmerzahl minus eins entsprechen. Halbe Zimmer werden dabei meist abgerundet. Die Stadt Zürich wendet diese Regel zum Beispiel bei ihren eigenen Wohnungen an, und viele Genossenschaften kennen eine ähnliche Vorgabe.

Wichtig: Das ist eine Faustregel, kein Gesetz. Manche Genossenschaften sind strenger (zum Beispiel «Zimmer gleich Personen» bei grossen Wohnungen), andere grosszügiger, etwa bei Kleinwohnungen oder in Regionen mit weniger Nachfrage. Häufig gibt es auch eine Höchstbelegung, damit Wohnungen nicht überbelegt werden.

Wer zählt als Person im Haushalt?

In der Regel zählen alle Personen, die ihren Wohnsitz in der Wohnung haben – Erwachsene und Kinder. Manche Genossenschaften berücksichtigen auch ein erwartetes Kind. Bei getrennt lebenden Eltern mit geteilter Betreuung, bei Pflegekindern oder bei Wohngemeinschaften gibt es je nach Genossenschaft Sonderregeln. Frag im Zweifel nach, bevor du dich bewirbst, und begründe besondere Situationen im Bewerbungsschreiben.

Belegungsvorschriften in Inseraten – Daten von Laos.io

Seit Juni 2025 erfassen wir die Belegungs- und Vergabevorgaben, die in den Inseraten genannt werden. Bei 31 % der auswertbaren Inserate (1’708 von 5’589) fanden wir eine Angabe zu Belegungs- oder Vergabevorgaben – dazu zählen neben einer Mindestpersonenzahl etwa Alter, Familien oder Mitgliedschaft. 11 % (603 von 5’589) nennen eine Mindestpersonenzahl. Die tatsächliche Verbreitung ist höher: Viele Genossenschaften regeln die Belegung nur im Vermietungsreglement und schreiben sie nicht ins Inserat.

Unter den 603 Inseraten mit Mindestpersonenzahl und auswertbarer Zimmerzahl entspricht die Regel in 80 % der Fälle genau «Zimmer minus eins» (für eine 4.5-Zimmer-Wohnung also mindestens drei Personen), in 13 % «Zimmer minus zwei».

So klingen Belegungsvorschriften in echten Inseraten:

• Mindestbelegung: 3 Personen (42 Inserate)
• Mindestpersonenzahl: Zimmerzahl minus eins (30 Inserate)
• Mindestbelegung: 2 Personen (29 Inserate)
• Die Wohnungen werden nur an Personen ab 55 Jahren vermietet. (15 Inserate)
• Mindestbelegung: 4 Personen. (9 Inserate)

Basis: 5’589 Inserate mit Beschreibung, erstmals erfasst seit 01.06.2025, davon 1’708 mit einer Belegungs- oder Vergabevorgabe von 233 Genossenschaften. Die Vorgaben werden automatisch aus dem Inseratetext gelesen und nach Stichworten eingeordnet. Stand 03.10.2026.

Einkommens- und Vermögenslimiten nennen dagegen nur sehr wenige Inserate – meist bei subventionierten Wohnungen einzelner Städte und Gemeinden. Dazu weisen wir deshalb keine Zahlen aus; massgebend sind die Vorgaben im Inserat und im Vermietungsreglement.

Was passiert bei Unterbelegung?

Haushalte verändern sich: Kinder ziehen aus, Paare trennen sich, ein Partner stirbt. Dann kann eine Wohnung unterbelegt sein. Genossenschaften gehen damit in der Regel schrittweise um:

1. Übergangsfrist: Die Unterbelegung wird für eine bestimmte Zeit toleriert. Bei den städtischen Wohnungen in Zürich zum Beispiel höchstens ein Jahr, in besonderen Situationen länger.
2. Angebot einer kleineren Wohnung: Die Genossenschaft bietet dir eine passende Wohnung im eigenen Bestand an, oft in der gleichen Siedlung. Wer intern umzieht, hat bei der Vergabe meist Vorrang.
3. Kündigung als letzte Möglichkeit: Lehnst du zumutbare Angebote wiederholt ab, kann die Genossenschaft den Mietvertrag kündigen. Die Einzelheiten stehen im Vermietungsreglement.

Viele Genossenschaften unterstützen ältere Mitglieder beim Wechsel, zum Beispiel mit Umzugshilfe oder einer Wohnung in einer altersgerechten Siedlung. Der Umzug innerhalb der Genossenschaft hat zudem einen Vorteil: Die Anteile werden an die neue Wohnung angepasst, und die kleinere Wohnung ist meist günstiger.

Auch eine Überbelegung ist ein Thema: Wächst die Familie, kannst du dich intern für eine grössere Wohnung bewerben – und hast dabei oft gute Karten.

Subventionierte Wohnungen: Einkommens- und Vermögenslimiten

Die meisten Genossenschaftswohnungen sind nicht subventioniert, sondern einfach dank Kostenmiete günstiger. Ein Teil wird aber zusätzlich mit Geldern von Gemeinde oder Kanton verbilligt, zum Beispiel über zinslose Darlehen. Diese subventionierten Wohnungen sind für Haushalte mit tieferem Einkommen reserviert. Deshalb gelten hier verbindliche Limiten:

• Einkommenslimite: Das steuerbare Einkommen aller Personen im Haushalt darf einen Höchstwert nicht übersteigen. Der Wert hängt meist von der Haushalts- oder Wohnungsgrösse ab.
• Vermögenslimite: Auch das steuerbare Vermögen ist begrenzt. Teilweise wird ein Teil des Vermögens zum Einkommen hinzugerechnet.
• Strengere Belegung: Für subventionierte Wohnungen gelten die Belegungsvorschriften besonders konsequent.
• Wohnsitz: Oft wird verlangt, dass du schon eine gewisse Zeit in der Gemeinde oder im Kanton wohnst oder arbeitest.

Beispiel: städtische Wohnungen in Zürich

Die Stadt Zürich veröffentlicht die Regeln für ihre eigenen subventionierten Wohnungen transparent. Dort gilt unter anderem (Stand September 2026):

• Das steuerbare Einkommen aller Haushaltsmitglieder zusammen darf bestimmte Höchstwerte nicht überschreiten, die nach Wohnungsgrösse abgestuft sind.
• Das steuerbare Vermögen aller Haushaltsmitglieder zusammen darf höchstens 200'000 Franken betragen. Vom Vermögen über 100'000 Franken wird ein Zwanzigstel zum Einkommen gerechnet.
• Wer eine subventionierte Wohnung mieten will, muss seit mindestens zwei Jahren im Kanton Zürich wohnen.
• Die Mindestbelegung folgt der Regel «Zimmer minus eins».

Andere Gemeinden, der Kanton und die einzelnen Genossenschaften haben eigene Werte. Die aktuellen Limiten stehen jeweils im Inserat, im Vermietungsreglement oder auf der Website der zuständigen Behörde.

Werden die Limiten auch nach dem Einzug geprüft?

Ja. Bei subventionierten Wohnungen werden Einkommen, Vermögen und Belegung nicht nur beim Einzug, sondern regelmässig wieder überprüft, zum Beispiel anhand der Steuerdaten. Steigt dein Einkommen deutlich über die Limite, fällt in der Regel die Subvention weg: Du zahlst dann die normale Kostenmiete oder musst in eine nicht subventionierte Wohnung wechseln. Die genaue Regelung ist unterschiedlich; oft gibt es Toleranzen und Übergangsfristen.

Und bei nicht subventionierten Wohnungen?

Auch für nicht subventionierte («freitragende») Wohnungen können Einkommens- und Vermögensregeln gelten. Die Stadt Zürich begrenzt beispielsweise bei ihren freitragenden städtischen Wohnungen das massgebende Einkommen beim Mietbeginn auf höchstens das Vierfache des Bruttojahresmietzinses (Mietbedingungen der Stadt Zürich). Viele Genossenschaften kennen bei freitragenden Wohnungen keine feste Obergrenze, prüfen aber, ob du die Miete dauerhaft tragen kannst; als Faustregel sollte die Bruttomiete etwa einen Drittel des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Einige achten zudem auf eine gute soziale Durchmischung in ihren Siedlungen.

Prüfe deshalb immer die Bedingungen des jeweiligen Vermieters und des Inserats.

So nutzt du die Regeln zu deinem Vorteil

• Passende Grösse wählen: Bewirb dich gezielt auf Wohnungen, die zu deiner Haushaltsgrösse passen. Auf Laos.io kannst du nach Zimmerzahl filtern und ein Suchabo genau dafür einrichten.
• Subventionierte Wohnungen prüfen: Wenn dein Einkommen tief ist, lohnt es sich, gezielt nach subventionierten Wohnungen zu fragen – dort ist die Konkurrenz durch die Limiten kleiner.
• Veränderungen ansprechen: Erwartest du ein Kind, erwähne das in der Bewerbung. Viele Genossenschaften berücksichtigen das.
• Unterlagen bereithalten: Für subventionierte Wohnungen brauchst du fast immer die letzte Steuerveranlagung.

Mehr zur Bewerbung liest du im Ratgeber Bewerbung für eine Genossenschaftswohnung, die Grundlagen im Ratgeber Was ist eine Genossenschaftswohnung? und alles zur Wohnungssuche im Ratgeber Genossenschaftswohnung bekommen. Freie Wohnungen findest du zum Beispiel im Kanton Zürich, in Bern oder in Luzern.